[법인회생] 모텔업과 같은 숙박업도 회생절차 진행이 가능할까?

안녕하세요 대한변호사협회 등록 법인회생 전문 법률사무소마스터 김성모변호사입니다.

모텔, 호텔, 펜션 등 숙박업을 운영하는 사업자가 자금난에 빠졌을 때 법인회생이나 일반회생을 검토하는 경우가 있습니다.

특히 부동산을 직접 소유하면서 모텔을 운영하는 사업자의 경우에는 상당한 규모의 담보대출을 가지고 있는 경우가 많습니다.

그렇다면 담보대출이 있는 모텔업도 회생절차를 진행할 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면 법률적으로는 회생절차 신청 및 진행이 가능하지만, 실제로 재건형 회생계획을 수립할 수 있는지는 별도의 문제입니다.

모텔업 회생에서 가장 중요한 것은 단순히 부채가 많다는 사실이 아니라, 담보부동산을 계속 보유하면서 모텔 영업을 계속할 수 있는 구조를 만들 수 있는가? 입니다.

모텔업, 숙박업도 회생절차를 신청할 수 있을까?

모텔업, 숙박업이라고 해서 회생절차의 대상에서 제외되는 것은 아닙니다. 법인이 모텔을 운영하고 있다면 다른 사업을 영위하는 법인과 마찬가지로 법인회생절차를 검토할 수 있습니다.

개인사업자라면 사업자의 채무 규모와 소득 형태 등에 따라 개인회생 또는 일반회생 등의 절차를 검토할 수 있습니다.

따라서 “모텔업이기 때문에 회생이 불가능하다”는 것은 아닙니다. 문제는 회생절차를 신청할 수 있는지 여부가 아니라, 회생절차를 통해 실제로 모텔사업을 계속하면서 채무를 변제할 수 있는가입니다.

모텔업, 숙박업 회생에서 가장 중요한 것은 담보대출입니다

모텔업, 숙박업은 제조업이나 일반 서비스업과 중요한 차이가 있습니다. 즉 모텔은 일반적으로 토지와 건물이 곧 영업의 핵심 자산입니다.

예를 들어, 모텔 건물과 토지의 가치가 50억 원이고, 여기에 35억 원의 담보대출이 설정되어 있다고 가정해 보겠습니다.

여기에 기타 금융기관 대출과 상거래채무 등이 추가되어 전체 채무가 상당한 규모에 이르렀다면 회생절차를 검토하게 됩니다. 그런데 회생계획을 작성하는 과정에서 담보권자인 금융기관에 대한 회생담보권을 어떻게 변제할 것인가라는 문제가 발생합니다.

모텔업, 숙박업은 담보부동산과 영업이 사실상 하나입니다

일반적인 사업체는 공장이나 사무실을 임차하여 영업하는 경우도 있습니다.

이 경우에는 회사의 영업을 유지하면서 일부 자산을 매각하여 채무를 변제하는 방식도 생각할 수 있습니다. 하지만 모텔업, 숙박업은 모텔이나 숙박 건물 자체가 영업의 핵심입니다.

따라서 담보권 변제를 위해 모텔 건물을 매각하게 되면 어떻게 될까요? 당연히 기존 모텔 영업을 계속하기 어려워집니다.

결국, 모텔 부동산 매각 → 담보권 변제 → 모텔 영업기반 상실이라는 문제가 발생합니다.

이 때문에 담보대출이 많은 모텔은 일반적인 재건형 회생계획을 수립하는 데 상당한 어려움이 있습니다.

재건형 회생계획의 핵심은 영업을 계속하면서 변제할 수 있는가

회생절차의 중요한 목적 중 하나는 사업을 계속하면서 채무를 조정하고 기업을 정상화하는 것입니다.

따라서 모텔업에서도 가장 먼저 살펴봐야 할 부분은 영업현금흐름입니다.

예를 들어, 모텔 부동산 가치 : 50억 원, 담보대출 : 35억 원, 기타 채무 : 15억 원, 연간 영업현금흐름 : 3억 원이라고 가정해 보겠습니다.

이 경우 단순히 부동산 가치가 50억 원이라는 이유만으로 회생 가능성이 높다고 판단해서는 안 됩니다.

중요한 것은 모텔을 계속 운영하면서 발생하는 현금흐름으로 회생담보권 및 회생채권을 장기간에 걸쳐 변제할 수 있는지입니다.

즉, 부동산 가치보다 중요한 것이 계속기업으로서의 현금창출능력입니다.

담보권 변제를 위해 모텔을 매각해야 한다면?

여기에서 모텔업, 숙박업 회생의 가장 큰 딜레마가 발생합니다.

담보권자인 금융기관에 대한 변제를 위해 모텔 건물을 매각해야 한다면 회생담보권의 변제에는 도움이 될 수 있습니다. 그러나 모텔을 매각하는 순간 기존 사업자는 모텔사업을 계속할 수 없게 됩니다.

그렇다면 회생절차의 중요한 목적 중 하나인 사업의 재건이라는 측면에서는 상당한 한계가 생깁니다.

따라서 담보대출이 많은 모텔 사건에서는 단순히 “부동산을 팔아서 담보채무를 갚으면 된다.”라고 접근해서는 안 됩니다.

오히려, “부동산을 팔지 않고 모텔 영업을 계속하면서 담보채무를 변제할 수 있는가?”를 먼저 검토해야 합니다.

모텔업, 숙박업 회생 가능성을 판단하는 핵심 5가지

모텔업, 숙박업의 회생 가능성을 검토할 때는 다음 사항을 종합적으로 살펴봐야 합니다.

① 모텔 부동산의 실제 가치

감정가, 시세, 경매 예상가 등을 통해 담보목적물의 가치를 파악해야 합니다.

② 담보대출 규모

선순위 및 후순위 근저당권을 포함하여 금융기관의 담보채권 규모를 정확하게 파악해야 합니다.

③ 모텔의 영업현금흐름

매출액만 보는 것이 아니라 인건비, 관리비, 세금, 금융비용 등을 제외하고 실제로 얼마의 현금이 남는지를 확인해야 합니다.

④ 계속기업가치와 청산가치

모텔을 계속 운영했을 때의 가치와 모텔을 매각했을 때의 가치를 비교해야 합니다.

⑤ 회생계획상 담보권 변제 가능성

가장 중요한 부분입니다. 모텔을 계속 운영하면서 회생담보권을 장기간 분할변제할 수 있는 구조인지를 검토해야 합니다.

모텔업이라고 해서 모두 같은 결론이 나오는 것은 아닙니다

담보대출이 있다고 해서 무조건 회생이 불가능한 것도 아닙니다.

예를 들어 모텔의 객실가동률이 안정적이고 충분한 영업현금흐름이 발생한다면 담보권자와의 관계에서 장기 분할변제 등을 포함한 회생계획을 검토할 여지가 있습니다.

반면,담보대출이 부동산 가치에 비해 지나치게 크고, 모텔 매출이 지속적으로 감소하며, 영업현금흐름이 부족하고, 담보권 변제를 위해 부동산을 매각할 수밖에 없다면 재건형 회생계획의 실현 가능성은 낮아질 수 있습니다.

이 경우에는 회생절차 자체의 실익과 함께 영업양도, 자산매각, M&A등 다른 구조까지 종합적으로 검토할 필요가 있고, 최종적으로는 파산까지 검토해 봐야 합니다.

결국 모텔업, 숙박업 회생의 핵심은 부동산이 아니라 구조입니다

모텔업, 숙박업 회생 사건에서는 단순히 “담보대출이 있으니 회생이 어렵다.” 또는 “부동산 가치가 있으니 회생이 가능하다.”라고 판단해서는 안 됩니다.

중요한 것은 다음의 관계입니다.

부동산 가치 → 담보권 규모 → 모텔 영업현금흐름 → 계속기업가치 → 회생계획상 변제 가능성

이 다섯 가지를 연결해서 분석해야 합니다.

특히 모텔과 같이 영업의 핵심 부동산과 담보권이 밀접하게 결합되어 있는 업종에서는 회생절차 신청 전에 회생계획의 큰 그림을 먼저 그려보는 것이 중요합니다.

모텔업·호텔업·펜션업 등 숙박업 회생을 검토한다면

숙박업은 사업의 특성상 부동산의 가치와 영업가치를 함께 분석해야 합니다. 따라서 회생절차를 검토하고 있다면 최소한 다음 자료를 준비하는 것이 좋습니다.

부동산 등기부등본

최근 감정평가서 또는 부동산 시세자료

금융기관별 대출잔액

근저당권 설정내역

최근 3년간 매출자료

최근 손익계산서 및 재무제표

월별 객실 매출 및 가동률

인건비 및 관리비

세금 및 공과금 체납내역

기타 채무내역

이 자료를 토대로 청산가치와 계속기업가치를 비교하고, 모텔을 계속 운영하면서 회생담보권을 변제할 수 있는지를 검토해야 합니다.

맺음말

모텔업도 법인회생이나 일반회생 등 회생절차를 진행하는 것이 법률적으로 불가능한 것은 아닙니다.

그러나 담보대출이 많은 모텔의 경우에는 일반적인 사업체보다 회생계획 수립에 어려움이 있을 수 있습니다. 왜냐하면 모텔의 토지와 건물이 영업의 핵심 자산이기 때문에, 담보권 변제를 위해 모텔을 매각하면 담보채무는 해결할 수 있지만 기존 모텔사업의 계속은 어려워지기 때문입니다.

따라서 모텔업 회생에서는 단순히 회생절차를 신청할 수 있는가?가 아니라, 모텔을 계속 운영하면서 회생담보권과 회생채권을 변제할 수 있는 회생계획을 만들 수 있는가?”를 먼저 검토해야 합니다.

모텔·호텔·펜션 등 숙박업의 회생절차는 부동산 가치와 영업현금흐름, 담보권의 규모, 계속기업가치를 종합적으로 분석한 후 회생절차의 실익을 판단하는 것이 중요합니다.

모텔업, 숙박업 회생절차 또는 파산절차와 관련하여 궁금하신 사항이 있다면 법인회생 법인파산 전문 법률사무소마스터 김성모변호사에게 상담을 받아 보시기 바랍니다.