[법인회생] 담보대출이 많은 회사도 회생이 가능할까? 세일앤리스백 활용방법

안녕하세요. 대한변호사협회 등록 도산법 전문변호사, 법률사무소마스터 대표변호사 김성모입니다.

법인회생 상담을 하다 보면 공장이나 사업장을 소유한 대표자분들이 다음과 같은 질문을 많이 합니다.

“공장에 담보대출이 많이 있는데 법인회생이 가능할까요?” “은행 대출금을 갚지 못해 경매가 진행될 것 같은데 공장을 지키면서 회생할 방법이 없을까요?”

결론부터 말씀드리면 담보대출이 많다고 해서 법인회생이 불가능한 것은 아닙니다.

다만, 담보채무가 많은 회사는 일반적인 상거래채무 중심의 회생과 달리 회생담보권을 어떻게 변제할 것인지가 회생 성공의 핵심입니다.

1. 담보대출도 법인회생으로 채무조정이 가능할까?

법인회생절차에서는 금융기관의 근저당권 등으로 담보된 채권을 원칙적으로 회생담보권으로 취급합니다.

회생담보권도 회생계획에 따라 변제기한과 변제방법 등을 조정할 수 있습니다.

그러나 일반 회생채권과 달리 담보가치에 의해 보장되는 권리가 있으므로 담보권자의 권리를 충분히 고려한 변제계획이 필요합니다.

특히 회사 자산의 대부분이 공장이나 사업장 부동산이고 금융기관의 담보채무가 큰 경우에는 담보권자의 의사가 회생계획 인가에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

2. 영업이익만으로 담보채무를 변제하는 것은 현실적으로 어렵습니다.

예를 들어 공장 부동산의 가치가 50억 원이고 금융기관 담보채무가 40억 원인 제조업체를 생각해 보겠습니다.

회사가 연간 2억 원의 영업이익을 낸다고 하더라도 그 이익 전부를 담보채무 변제에 사용할 수 있는 것은 아닙니다.

설비투자, 운전자금, 세금 등 필요한 지출을 고려하면 실제 채무변제에 사용할 수 있는 현금은 더욱 줄어듭니다.

따라서 담보채무 규모가 큰 회사는 영업이익만으로 회생기간 내 담보채권을 변제하기가 현실적으로 어려운 경우가 많습니다.

이 때문에 실제 회생실무에서는 대부분 담보부동산의 매각을 통한 변제방안을 중요하게 검토합니다.

3. 세일앤리스백(Sale & Leaseback)이란?

부동산을 매각하면서도 기존 사업장을 계속 사용하는 방식, 즉 세일앤리스백은 회사가 소유한 부동산을 매각하고, 그 부동산을 매수인으로부터 다시 임차하여 사용하는 방식입니다.

예를 들어, 회사가 소유한 공장을 매각하여 그 매각대금으로 금융기관의 회생담보권을 변제하고, 회사는 매수인과 임대차계약을 체결하여 같은 공장에서 제조업을 계속하는 것입니다.

이 방식의 장점은 담보채무를 변제하면서도 회사의 영업기반을 유지할 수 있다는 것입니다.

다만, 매수인을 확보해야 하고, 매각가격과 임대차조건에 대한 협의도 필요합니다. 특히 매각 후 임차료를 부담하면서 회사가 정상적으로 영업할 수 있어야 합니다.

4. 모든 회사가 세일앤리스백으로 회생할 수 있는 것은 아닙니다

세일앤리스백은 담보채무가 많은 기업에서 유용한 회생방법이지만 모든 회사에 적용할 수 있는 것은 아닙니다.

부동산의 매각가격이 담보채무에 비해 지나치게 낮거나, 매수인을 찾기 어렵거나, 매각 후 임차료가 과도하다면 실현하기 어렵습니다.

또한, 매수인이 부동산을 직접 사용하려는 경우에는 임대차계약 체결 자체가 어려울 수 있습니다.

따라서 회생신청 전부터 예상 매각가격, 담보채무액, 매수인 확보 가능성, 적정 임차료 및 향후 영업현금흐름을 함께 검토해야 합니다.

5. 담보권자와의 협의가 무엇보다 중요합니다.

담보채무가 많은 회사에서는 금융기관 등 주요 담보권자의 입장이 매우 중요합니다.

특히 특정 금융기관이 회생담보권의 대부분을 보유하고 있다면 해당 금융기관의 동의 여부가 회생계획안 가결에 큰 영향을 미칩니다.

물론 법률상 강제인가 제도가 있지만, 주요 담보권자가 반대하는 상황에서는 현실적으로 회생계획 인가가 어려워질 수 있습니다.

따라서 단순히 회생신청으로 경매를 중지시키는 데 그칠 것이 아니라 담보권자에게 제시할 수 있는 현실적인 변제방안을 마련하는 것이 중요합니다.

마치며

담보대출이 많다고 법인회생이 불가능한 것은 아닙니다.

다만 회사의 영업이익만으로 담보채무를 변제하기 어렵다면 부동산을 매각하여 회생담보권을 변제하고, 다시 임차하여 영업을 계속하는 세일앤리스백 방식을 적극적으로 검토할 필요가 있습니다.

결국 중요한 것은 공장이나 사업장의 소유권을 반드시 유지하는 것이 아니라, 담보채무를 해결하면서 회사의 영업을 계속할 수 있는 회생계획을 수립하는 것입니다.

법률사무소마스터는 담보대출이 많은 기업의 회생을 검토할 때 부동산 가치와 담보채무 규모뿐만 아니라 매각 가능성, 임대차조건, 향후 현금흐름 및 회생계획 인가 가능성을 종합적으로 살펴보는 것이 중요하다고 보고 있습니다.

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