[법인파산 vs 법인회생] 분양계약 해제시 계약금은 귀속될까, 반환될까?

안녕하세요. 대한변호사협회 법인회생 법인파산 전문 법률사무소마스터 대표변호사 김성모입니다.

부동산 매매계약이나 분양계약을 체결한 후, 매수인(수분양자) 법인의 자금 사정이 악화하여 법인파산 또는 법인회생 절차에 들어가게 되는 경우가 있습니다.

이때 파산관재인이나 관리인이 법정 권한(채무자회생법 제335조, 제119조)을 행사하여 계약을 해제할 때, 매도인(시행사)이 기지급된 계약금을 위약금으로 몰취할 수 있는지에 대해 대법원 판례는 법인파산 사안과 법인회생 사안에서 서로 다른 판단을 내린 바 있습니다.

오늘은 수분양자 법인의 법인파산 사안(대법원 2013다33423 판결)과 법인회생 사안(대법원 2016다244552 판결)을 비교하여 핵심 법리를 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다.

쌍방미이행쌍무계약 해제시 계약금 반환 여부에 관한 대법원 판례 비교

법인파산의 경우: 계약금 귀속 (대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다33423 판결)

1. 사건의 핵심 요지

① 채무자 회사('소외 회사'라 칭함)는 2007. 7.경 피고와 이 사건 매매계약을 체결하고 피고에게 계약금과 중도금 33,000,000원을 지급하였다.

② 이 사건 매매계약 제10조(계약의 해지)는 ‘매매계약 당사자 중 일방이 이 계약에서 정한 의무를 위약 또는 불이행하는 경우 상대방은 이 계약을 해제할 수 있다(제1항). 피고의 책임 있는 사유로 이 계약이 해제된 경우에는 피고는 그동안 채무자 회사로부터 수령한 매매대금을 반환하고 기지급금의 배액에 해당하는 위약금과 사업추진에 소요된 비용 일체를 채무자 회사에게 즉시 지급한다(제2항 전문). 채무자 회사의 책임 있는 사유로 이 계약이 해제될 경우 총 매매대금 10%에 해당하는 계약금 전액은 피고에게 귀속한다(제2항 후문). 중도금 지급이 완료된 후에는 피고와 채무자 회사 모두 본 매매계약을 해제할 수 없다(제3항).’고 정하고 있었다.

③ 그런데 이 사건 매매계약의 쌍방 이행이 완료되지 않은 상태에서 2012. 6. 20. 채무자 회사에 대한 파산이 선고되었다.

④ 채무자 회사의 파산관재인은 피고에게 계약금의 반환을 청구하였다.

2. 대법원의 판단 법리

이 사건 매매계약 제10조를 살펴보면, 제10조 제2항 후문은 ‘소외 회사의 책임 있는 사유로 이 계약이 해제될 경우 계약금 전액은 피고에게 귀속한다.’는 것으로서 그 문언 그대로 ‘소외 회사의 책임 있는 사유로 이 계약이 해제될 경우’라는 요건이 성취되면 그로써 곧 계약금 상당의 위약금이 피고에게 귀속된다고 해석된다.

한편, 제10조 제1항은 채무불이행에 의한 계약 해제를 허용하는 취지일 뿐임이 명백하다. 또한 제10조 제3항은, 이를 중도금 지급 이후에 해제권 행사가 제한되는 규정으로 해석하면 중도금 지급 이후에 채무불이행이 있는 경우에도 언제나 매매계약을 해제하지 못하는 불합리한 결과가 발생하는데, 소외 회사와 피고가 이 사건 매매계약 당시 굳이 이를 의도하였다는 사정이 보이지 않으므로, 민법 제565조 제1항을 주의적으로 정한 취지로 볼 수 있을지언정, 중도금 지급이 완료된 이후의 해제권 행사를 제한하는 규정으로는 볼 수 없다.

그밖에 달리 제10조 제2항 후문이 중도금 지급 완료 이전에 매매계약이 해제되는 경우에만 적용된다고 해석할 만한 사정도 보이지 않는다. 따라서 제10조 제2항 후문이 ‘중도금 지급 이전에 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제한 경우’에 한정되어 적용된다고 보기 어렵다.

그런데 법 제335조 제1항에 의한 위 파산관재인의 해제는 소외 회사가 파산상태에 이른 것을 원인으로 하므로 이는 소외 회사의 책임 있는 사유로 계약이 해제된 경우의 하나로 볼 수 있고, 이때 파산관재인의 해제로 피고에게 발생하는 손해는 소외 회사의 채무불이행으로 인한 해제 시의 손해와 큰 차이가 없을 것으로 보이므로, 이 사건 매매계약 제10조 제2항은 법 제335조 제1항에 의한 파산관재인의 해제로 인해 발생하는 손해까지도 포함하는 위약금 약정이라고 해석함이 합리적이다.

그렇다면 위 파산관재인이 법 제335조 제1항에 의하여 이 사건 매매계약을 해제한 경우에도 이 사건 매매계약 제10조 제2항 후문이 적용되어 소외 회사가 지급한 계약금 상당의 위약금은 피고에게 귀속된다고 봄이 타당하다.

2. 법인회생의 경우: 계약금 반환 (대법원 2017. 9. 7. 선고 2016다244552 판결)

1. 사건의 핵심 요지

회생절차가 개시된 매수인 회사의 관리인이 채무자회생법상 쌍방미이행 쌍무계약 해제권을 행사하여 계약을 해제하고 원상회복으로 계약금의 반환을 청구하였는데, 매도인은 계약서상 "매수인 측의 사정(귀책)으로 계약 해제 시 계약금은 위약금으로 귀속된다"는 조항을 들어 계약금 반환을 거부했습니다.

2. 대법원의 판단 법리

회생관리인의 계약해제권은 채무자 회사의 재건과 채권자 전체의 공평한 이익을 위해 법률이 특별히 부여한 법정 권리이므로 회생절차 개시 후 관리인이 행사하는 해제권은 당사자의 '채무불이행'이나 일반적인 '귀책사유'로 인한 계약 해제와 성격이 다르다.

따라서 계약서에 귀책사유로 인한 위약금 조항이 있더라도 관리인의 해제권 행사에는 적용되지 않으므로, 매도인은 계약금을 몰취할 수 없고 원상회복으로서 계약금을 반환해야 한다.

전문가의 실무 분석: 왜 두 판결의 결과가 다를까?

두 사안 모두 채무자회생법 제335조 제1항, 제119조 제1항의 '쌍방미이행 쌍무계약 해제권'을 다루고 있지만, 법인파산과 법인회생이라는 절차적 목적의 차이가 존재합니다.

▶법인파산 절차: 법인이 청산 과정에 들어간 상태이므로, 파산선고 자체를 매수인 측의 궁극적인 책임 사유로 보아 위약금 약정에 따라 매도인의 계약금 몰취를 인정하였습니다.

▶법인회생 절차: 법인의 재건을 목적으로 하는 회생절차에서는 관리인의 공익적 해제권 행사를 일반 채무불이행과 엄격히 구분하여, 위약금 약정의 적용을 배척하고 매도인에게 계약금을 반환하도록 판단했습니다.

분쟁 발생 시 대응 전략

1. 매도인(분양자/시행사) 입장: 상대방이 진행하는 절차가 법인파산인지 법인회생인지 구분해야 합니다. 상대방이 법인파산인 경우 계약서 조항을 바탕으로 계약금 귀속을 적극 주장할 수 있으나, 법인회생인 경우 위약금 주장이 배척될 가능성이 높으므로 반환 범위 및 회생채권 신고 등 별도의 대응책을 마련해야 합니다.

2. 수분양 법인 / 관재인·관리인 입장: 법인회생절차 중이라면 법정 해제권 행사를 통해 기지급된 계약금 반환을 청구하여 운영자금을 확보할 수 있으나, 법인파산 절차에서는 원칙적으로 계약금 반환청구가 불가하므로 계약서 문언을 면밀히 분석한 후 환수 여부를 검토해야 합니다.

맺음말

법인파산 및 법인회생 절차에서 발생하는 쌍방미이행 쌍무계약 해제 및 계약금 반환·위약금 분쟁은 계약서의 문언 해석과 채무자회생법의 특수성을 동시에 고려해야 하는 고도의 법률 영역입니다.

저는 도산 전문 변호사로서 축적된 노하우와 전문성을 바탕으로 최적의 솔루션을 제공해 드리고 있습니다. 관련 문제로 고민 중이시라면 언제든 문의해 주시기 바랍니다.